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德国房价为什么“沉睡”?

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发表于 2016-4-5 19:44:43 | 显示全部楼层 |阅读模式

发表于  04/04 06:30   约5分钟


德国房价为什么能长时间保持稳定?

  在相当长一段时间内,德国稳定的房价都是一个神话,国际经济学界甚至用“沉睡”一词来形容。正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定?》一文(以下简称杨文)提到的:从1975年至2011年,德国房价平均上涨了60%,剔除通胀因素,德国实际住房价格累计增长-21.6%,而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。
  为什么德国如此例外?杨文将这个原因归结于德国政府的制度性因素,那就是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来,在这四个因素中,只有支持自建房这一点可能是与降低房价有关。
  我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗?显然不能。因为税收是成本,成本增加当然是会导致房价增加,而不是相反。只不过当房产供过于求的时候,这部分成本是卖方承担,而当供不应求时,这部分成本由买方承担而已。
  不批大块地给开发商也能降低房价?一般来说,大开发商的规模化经营往往能够降低成本,也就意味着在需求不变的情况下,不批大块地给开发商只会造成成本上升,进而推高房价,而不是相反。
  至于鼓励租房就能降低房价,更是无稽之谈了。在德国租房者的利益受到法律的严格保护,就像德国民法典规定的那样,出租者无权将租户赶走,租金上涨幅度3年内不得超过20%。是的,一旦租客与房东签订合同,那么租客的利益就受到法律保护,但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子,更为可能的一个情况是:因为一旦签订合同就无法涨价和违约,那么房东会对房客更加挑剔,从而增加房客的搜寻时间。事实上,对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过,但是由于这种管制侵害了租客的利益,因此美国绝大多数的州都已经取消,美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在,美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制:加州、马里兰州、纽约州和新泽西州,而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。
  既然这些因素都是在推高成本,为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长?最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分,需求不旺。维基百科的数据显示:1971年德国的人口总量为7831万,2011年为8180万,整整40年间德国人口才增加349万,增长率为4.46%。尤其需要考虑到的现象是,从1972年以后,德国的自然人口增长率是负数,现在增加的人口都是移民的结果。
  由于房价是属于典型的边际撬动:如果101个人争夺100套房子,那么房价就会快速增加;但如果是100个人面对101套房子的时候,房价就没有上升的空间。我们可以想象一下,当一个国家的城市化早已完成,人口数量也不再增加的时候,房价下降是一个大概率事件。
  由此可见,杨文将德国过去近40年的房价“沉睡”状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确,如果以讹传讹引入中国,会导致不少地区的房价更不理性。原因很简单,到目前为止中国的城市化率还只是超过55%,今后还是会有更多的人口进入城市,这部分人群对住房有着强烈的需求,如果在需求旺盛的时候控制供给和增加成本,房价只能是往天上走,而不是往下降。
  最后需要提及的是,在2011年以后,德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站statista发布的报告,2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年和2015年,德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大的变化的时候房价变了?因为欧盟货币宽松,为了对抗危机刺激复苏,欧洲央行把基准利率降至0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。为此,现在德国流行“混凝土黄金”这个名词,意即房子就相当于黄金,有保值功能:由于存款没有利息,你所能做的事情只有买混凝土不动产。
  “房产是个货币现象”这句话不假,连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。不过这从另外一个侧面说明,杨文的逻辑和事实都错了。


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